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专家称二手房交易征20%差额税可操作性很差

   日期:2014-04-09     来源:互联网    作者:中国二手网    浏览:410    评论:0    
核心提示:贷款利息、契税、营业税等都要扣除,装修还要提供税务统一发票卖房所得20%征税要过“操作关”王烨虽然南京房产

  贷款利息、契税、营业税等都要扣除,装修还要提供税务统一发票

  卖房所得20%征税要过“操作关”

  王烨

  虽然南京房产交易中心拥挤的人潮已经消失,但坊间对于20%个税新政的讨论仍然热烈。除了怕“误伤”刚需、刚改人群外,目前也有专家担心,由于所得的认定较为复杂,征税的难度和工作量大大提高,可操作性成最大问题。

  20%个税看起来容易,做起来很难

  近日,全国政协委员、清华大学教授李稻葵[微博]在两会上接受媒体采访时表示,“20%看上去很美,但实施起来很难。”他指出,20%的个税长期看应该征,但是短期执行难度比较大,配套机制缺位,购房成本不好计算。

  业内人士表示,2006年国家税务总局《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(以下简称《通知》)中明确了卖房收个税的两种计算方式,即按所得20%和转让总额1%-3%计征。而这几年,各地基本上都是按总额计征,如南京就是按卖房款的1%收个税,除了税负相对较低外,征收方式简便也是一大原因。

  三大扣除项目很繁琐,装修发票最难提供

  按照《通知》的规定,“纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证,经税务机关审核后,允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。”

  合理费用包括装修款、贷款利息等等。

  这其中最为复杂的是装修费用,按规定,抵扣的限额是商品房总价的10%,但同时,还需要纳税人提供税务统一发票,并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致。“不少家庭是找‘游击队’装修的,哪来的发票?届时,会不会因为‘不能正确计算房屋原值和应纳税额’,转而再以总价为基础征税,让新规流于形式?”一位房地产业内人士分析。

  即便所有票据齐全,缴税时税务部门审核工作量将大增,几分钟能办好的一单纳税申报,以后恐怕需要几个工作日。

  业内猜测:实际操作恐有简化程序

  当然,按20%申报缴个税虽然较为繁琐,但也并非完全不可操作。除装修发票外,其他的契税、营业税、公证费、手续费等等都有正规票据,贷款利息清单也可以在银行获取。对于最难搞定的装修发票,有业内人士猜测,可能会采取简化处理,比如对装修房的装修成本直接按原房屋总价款的10%折算;或者按时间分,对新规实施前购买的住房,再次销售时,确有难以提供装修发票的困难,可按比例折算,新规实施后购买的住房,须提供税务统一发票计算装修成本。

  不少业内人士赞同李稻葵的观点,从短期来看,具有可操作性的措施是对房屋销售总额收一定的税,虽然这个政策本身存在,但是执行力度还不够,而且税率可以提高一些。事实上,《通知》中早已明确,按总额征个税,各地可“根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素,在住房转让收入1%-3%的幅度内确定”。提高税率、实行差别化的税率,是完全可行的。

  扬子晚报记者 王烨

 
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